房企化债加速推进 。
中指研究院近期发布的数据显示，截至今年10月底 ，21家出险房企化债规模约1.2万亿元 ，有望极大减轻这些企业短期内公开债务偿还压力 。同时，出险房企通过多种方式削债 ，改善资产负债表 ，也有利于行业风险出清进程。
（部分房企债务重组进展 。来源：中指研究院）
代表房企之中，碧桂园、融创和旭辉等也在近期陆续进行境外债重组投票，其中已有房企获得债权人的批准 ，债务重组方案获批成行 。
房企本轮化债受到市场关注的缘由是 ，多数债务重组方案的核心已经不是展期，而是直接削债 ，通过大幅降低债务规模获得“重生 ”的机会。此前 ，房企与债权人双方博弈强烈，债权人议价空间较大 ，但随着市场境况未曾发生扭转 ，债权人对房企债务的清偿率预期也已经降低。
随着房企债务压力减轻，已有部分此前曾遭遇短期流动性压力的房企重新恢复投资 。这也表明 ，房企在债务谈判中处理得当的前提下 ，仍能够在当前的市场之中拥有一席之地，而如果市场筑底回稳 ，这类房企也有望得到新生 。
大规模削债
房企此轮化债 ，多数是与债权人的二次博弈。在前次化债的基础上，多数房企寻求降低债务本金偿还的比例，以此减轻负担 。
以碧桂园为例 ，其境内债 、境外债均正在进行重组 。公开数据显示 ，碧桂园目前9只境内债券正在与债权人谈判，目前已经基本接近尾声 ，其中8只债券的持有人会议通过了重组方案 ，余额合计为134亿元。
境外债方面，根据碧桂园此前发布的公告 ，其境外债重组目标是减少约116亿美元 ，并将到期时间延长至11.5年以及降低融资成本，将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2% 。
同时 ，碧桂园境外债务重组也将接近尾声 。10月13日 ，碧桂园发布公告，公布境外债务重组方案细节 ，并正式通知债权人于11月5日召开计划债权人会议进行投票表决。据21世纪经济报道记者从债权人以及知情方所获得的消息 ，目前各方磋商相对顺利，方案经过多次博弈修改之后，最终获得债权人支持具有较大可能性 。
一位持有大额房企公司债的私募机构负责人告诉21世纪经济报道记者 ，目前与房企已经几乎没有太多的谈判空间 ，“就算账面上有现金，但现金都要优先保交楼 ，所有房企采取的方案也几乎没有差别 ，最后也只能是投同意票 。 ”
在碧桂园之前，融创已经先行一步获得债权人的支持 ，债务重组方案基本宣告落地。
10月14日 ，融创中国宣布，在参与投票的1492名债权人中 ，1469人投票赞成公司的境外债务重组方案 ，赞成比例高达98.5%；按债权金额计算，这些投票债权人持有的债权总额约为84.3亿美元 ，其中赞成票所对应的债权金额支持率约为94.5% 。
融创的境外债重组方案 ，基本将所有的债权转换为股权 。根据融创此前披露的境外债重组计划，针对总规模约95.5亿美元的境外债务，融创计划向债权人分派两个系列的新强制可转债。这也是融创对境外债的第二次重组。
其中 ，新强制可转债选项一转股价为6.8港元/股 ，可在重组生效日起转股，重组生效后6个月触发强制转股；新强制可转债选项二转股价为3.85港元/股 ，可在重组生效日期后第18个月开始转股 ，重组生效后30个月强制转股，该类选项占比不超过债权总额的25% ，若选择超过上限 ，将按比例分配至新强制可转债选项一 。
11月5日晚间，融创宣布 ，境外债务二次重组方案获得香港高等法院批准 ，并从当日起正式生效 。
经营回正轨
债务重组之后，房企压力显著减轻。
中指研究院企业研究总监刘水分析称 ，从已披露的削债比例来看 ，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70% 。融创中国境外债经过第二次重组实现全额削减，境内债重组削减比例超过50%；旭辉集团 、佳兆业等企业海外债重组后的削债比例亦超过50% ，显著降低了实际债务压力 。
没有了债务的包袱 ，房企最大的改变是在投资决策上。
典型的例子是金地集团 。2024年全年，金地集团按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务后 ，今年金地集团已经重启拿地 ，在杭州、上海等城市均有斩获 。
金地集团董事长徐家俊在业绩会上对投资者表示，公司重回土地拍卖市场的主要原因是随着公开债务的偿还 ，债务压力缓解；同时2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用 ，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定程度回暖的积极迹象 ，因此在核心城市重启拿地。
一位华南中型房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者 ，“这些处理完债务的房企，在市场上行的时候享受了足够的红利 ，对整个房地产市场仍然抱有较大的信心 。我们董事长也对我们传达了积极的态度 ，他预判债务成功后公司的压力也没那么大，理论上一两年内我们也会重新回到土地市场上 。”
碧桂园此前发布的9月管理会议中也表示，在政策与市场的共振下 ，碧桂园一切正在向好中。8月18日 ，碧桂园发布公告，境外债务重组取得突破性进展；8月22日 ，恒生指数公司公告 ，碧桂园获纳恒生综合指数 。“这不仅是一个资本动作，更是市场信心修复的信号 。 ”碧桂园强调。
中指研究院分析认为 ，从企业发展战略来看 ，在完成保交楼和债务重组后，不少房企将聚焦轻资产业务 ，重点发展代建 、物业 、资产管理等业务。
刘水则建议 ，不少企业能够完成债务重组，但其资产负债表仍面临调整压力 。轻资产业务不需要大量资本投入 ，不增加有息负债 ，能帮助企业以最低的成本恢复“造血 ”能力 。同时，出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品力和品牌仍有一定影响力 ，拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富 ，具有成熟的管理流程和标准，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。展望未来 ，整个行业从增量开发转向存量运营 ，物业、资产管理等赛道空间广阔 。
（文章来源：21世纪经济报道）
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